• Skip to main content
  • FX Product information
  • About Nordea Corporate
  • Research
  • Log in
Terms of use
Disclaimer
Cookies
Accessibility
Privacy Policy
MiFID II and SI Quotes
Corporate Netbank
© 2025 Nordea
Jun 19, 2024, 05:58

Mikä on paras lyhennystapa asuntolainalle?

Marketing communication

Blogit

Article by Juho Kostiainen

Millään lyhennysvaihtoehdolla ei pääse pakoon korkojen nousun tuomaa lisäkustannusta, mutta korkojen maksun ajoitus vaihtelee eri lyhennystavoissa, mikä näkyy kuukausierän suuruudessa tai laina-ajassa.

Asuntolainojen eri lyhennystavat ovat nousseet keskusteluun viime aikoina, kun korot ovat nousseet. Millään lyhennysvaihtoehdolla ei pääse pakoon korkojen nousun tuomaa lisäkustannusta, mutta korkojen maksun ajoitus vaihtelee eri lyhennystavoissa, mikä näkyy kuukausierän suuruudessa tai laina-ajassa. Korkojen nousun vaikutuksilta voi suojautua ottamalla asuntolainaan kiinteän koron tai korkosuojan, kuten korkoputken tai korkokaton. Korkosuojalla voi varmistaa etukäteen paljonko korkoja tulee maksimissaan maksamaan, ja toisaalta kuinka suuri lainan kuukausierä voi enimmillään olla. Jätetään korkosuojaaminen kuitenkin oman kirjoituksen aiheeksi ja keskitytään nyt eri lyhennysvaihtoehtojen ominaisuuksiin vaihtuvan viitekoron ympäristössä.

Tasalyhenteinen laina on Ruotsissa suosituin lyhennystapa. Siinä lyhennyksen osuus pysyy aina samana, mutta koron osuus pienenee sitä mukaa kun laina lyhenee. Näin ollen kuukausierä on aleneva, jos korko pysyy ennallaan. Lähtökohtaisesti kuukausierä on korkeimmillaan laina-ajan alussa. Korkojen nousu näkyy kokonaisuudessaan tasalyhenteisen lainan kuukausierässä. Kuva alla kertoo enemmän kuin tuhat sanaa. Tasalyhenteinen laina sopii sellaiselle, joka arvostaa lainan kuukausierän alentumista laina-ajan loppua kohden, jos esimerkiksi ajattelee laina-ajan ulottuvan eläkepäiville asti, jolloin tulotaso on matalampi. Toisaalta kuukausierän muutokset voivat olla voimakkaita korkojen noustessa.

Annuiteettilaina on Suomessa yleisin asuntolainojen lyhennysvaihtoehto. Annuiteettilainassa kuukausierä pysyy vakiona koko laina-ajan, jos korkotaso ei muutu. Koron nousun aiheuttama lisäkustannus jaetaan tasaisesti kaikkiin jäljellä oleviin maksueriin. Näin ollen korkojen noustessa kuukausierä nousee, mutta vähemmän kuin tasalyhenteisessä lainassa, sillä lainan pääoman lyhennyksen määrä pienenee laina-ajan alussa. Selitys on monimutkainen, mutta alla oleva kuva avaa asiaa. Annuiteettilainan hyvänä puolena on, että lainan kesto on etukäteen tiedossa, eikä korkojen nousu tule täysimäärisesti läpi kuukausierään laina-ajan alussa.

Kiinteä tasaerälaina tarkoittaa, että lainan kuukausierä pysyy vakiona koko laina-ajan, vaikka korko muuttuisi. Kun korot nousevat, kiinteän tasaerälainan laina-aika pitenee. Kiinteän tasaerälainan hyvänä puolena on, että kuukausierä pysyy vakiona korkotason vaihdellessa. Sen heikkona puolena on, että alkuperäinen laina-aika ei voi läheskään aina olla yhtä pitkä kuin muissa vaihtoehdoissa, sillä viranomaiset ovat rajoittaneet asuntolainojen kokonaislaina-ajan 30 vuoteen, johon pitää jättää marginaalia korkojen nousun varalta.

Alla olevassa taulukossa on kuvattu 150 000 euron asuntolainan kuukausierän suuruuksia eri korkoprosenteilla, kun laina-aikaa on jäljellä 20 vuotta annuiteetti- ja tasalyhenteisen lainan osalta. Kiinteän tasaerän osalta tarkastelussa on laina-ajan pituus eri korkotasoilla. Lainan kokonaiskoron noustessa prosentista neljään prosenttiin annuiteettilainassa lainan kuukausierä nousee 219 euroa eli 32 %, kun tasalyhenteisessä lainassa vastaava nousu on 375 euroa eli 50 %. Laina-ajan loppua kohden kuukausierät laskevat tasalyhenteisessä lainassa. Kiinteässä tasaerässä vastaava korkojen nousu tarkoittaisi laina-ajan pidentymistä 16 vuodesta 23 vuoteen. Jos laina-aika olisi ollut alun perin 20 vuotta, nousisi laina-aika 32 vuoteen.

1 %

2 %

3 %

4 %

5 %

6 %

Anuiteetti, kuukausierä, €

690

759

832

909

990

1075

Tasalyhennys, kuukausierä, €

750

875

1000

1125

1250

1375

Kiinteä tasaerä (kk-erä 832 €), vuotta

16

18

20

23

28

39

*Lainan määrä on 150 000 euroa ja laina-aika annuiteetti ja tasalyhenteisessä lainassa 20 vuotta. Kuukausierä kuvaa tasalyhenteisessä lainassa ensimmäisen lainaerän suuruuttaa ja annuiteettilainassa kaikkien tulevien erin suuruutta. Kiinteän tasaerän osalta taulukossa on laina-aika eri korkotasoilla kun kuukausierä on 832 euroa.

Kaikilla lyhennysvaihtoehdoilla on hyviä ja huonoja puolia. Kiinteä tasaerä sopii sellaiselle, joka arvostaa kuukausierän pysyvän vakaana, eikä lähtökohtaisesti tarvitse yli 20 vuoden laina-aikaa, mutta laina-ajan piteneminen ei haittaa. Tasalyhenteinen laina puolestaan sopii sellaiselle, joka haluaa minimoida laina-aikana maksetun kokonaiskorkomenon ja haluaa kuukausierän alenevan laina-aikana, mutta kestää korkojen heilahtelusta johtuvaa voimakasta vaihtelua kuukausierässä. Annuiteettilaina on kompromissi näiden kahden väliltä. Siinä laina-aika on tiedossa, mikä mahdollistaa pidemmän laina-ajan kun kiinteässä tasaerässä, mutta toisaalta kuukausierän vaihtelut ovat pienempiä korkojen muuttuessa kuin tasalyhenteisessä lainassa.

Korkojen nousu on heikentänyt myös Suomen taloutta, kun suomalaisten asuntovelallisten kuukausimenot ovat nousseet voimakkaasti moneen keskieurooppalaiseen verrattuna, jotka suosivat kiinteäkorkoisia lainoja. Toisaalta suomalaisten suosimat annuiteettilainat ovat vaimentaneet asumismenojen nousua suhteessa ruotsalaisiin, joilla on tyypillisesti tasalyhenteiset vaihtuvakorkoiset lainat, ja asuntovelkaakin on ruotsalaisilla keskimäärin enemmän suhteessa tuloihin.

Read article disclaimer

Blogit

Vahvoja näkemyksiä, henkilökohtaisesti.
Ad hoc

NEXT ARTICLE

Aamukatsaus: Powell-piina jatkuu

More from the International edition

Nordic Economies
Swedish June inflation review: Foreign travel taking off
The high June inflation numbers were largely confirmed. Prices of foreign travel were the main surprises on the upside.
Torbjörn Isaksson
14 Jul
Torbjörn Isaksson
Major Economies
ECB Watch: Well positioned
After a string of rate cuts, the ECB is set to remain firmly on hold next week. Risks of lower rates have not gone away, but the pricing of further rate cuts has receded and we continue to see no further cuts from the central bank.
Jan von Gerich
06:59
Jan von Gerich
17 Jul, 05:48

Aamukatsaus: Powell-piina jatkuu

Marketing communication

Aamukatsaus

Article by Jade Halme and Jan von Gerich

Palvelut viilensivät jenkkien tuottajahintainflaatiota tullivaikutuksen tartuttua jo tavaroihin, Trumpin Powell-puheet laskivat taalakorkoja | Komissio haluaa kasvattaa EU:n budjettia huomattavasti | Tänään kuullaan USA:n tuoreet vähittäismyyntiluvut

Tänään luvassa

Aamuyöllä julkaistun Japanin kauppataseen jälkeen kuullaan Iso-Britannian työttömyysasteesta toukokuussa. Työttömyyden odotetaan pysyneen vakaana 4,6 prosentissa.

Iltapäivällä julkaistaan jälleen kiinnostavaa jenkkidataa. USA:n Philadelphian teollisuuden luottamuksen odotetaan kohonneen heinäkuun mittauksessa lähemmäs neutraalia nollan lukemaa ja teollisuuden varastojen pysyneen toukokuussa edelliskuukauden tasolla. Kotitalouksien kulutuksesta kertovan kesäkuun vähittäismyyntidatan odotetaan puolestaan kasvaneen 0,3 prosenttia. Keväällä kasvaneen epävarmuuden ja kuluttajien luottamuksen laskun ei siis odoteta näkyvän vielä suuremmin kuluttajien ostokäyttäytymisessä.

Koko viikon kalenteri tästä. Keskuspankkien kokouskalenteri löytyy täältä.

Poimintoja julkaisuistamme:

  • Kulutusmittari: Korttimaksuissa kolea kesäkuu (16.7.)
  • Swedish June inflation review: Foreign travel taking off (14.7.)
  • Sweden: Weak consumption (10.7.)
  • ECB Watch: On hold for now (3.7.)
  • Chief Economist's Corner: A strong Denmark takes over the EU presidency this summer (2.7.)
  • Bonds & Bold: Elucidating a Single Chart (26.6.)
  • Major forecasts: In the hunt for investor confidence neither USD nor long end bonds seem likely favourite (24.6.)
  • Macro & Markets: The Fed is wise to “wait-and-see” (20.6.)
  • Norway rates update: Two cuts and done (19.6.)
  • FOMC Review: Still “wait and see” approach (19.6.)
  • Suomen talous kasvoi sittenkin (18.6.)
  • Blogi: Öljyn hintapiikki laittaisi taas myös korkonäkymät uusiksi (18.6.)
  • Riksbank review: Easing bias – but longer out (18.6.)

Huomasitko nämä?

Iso-Britannian kesäkuun inflaatioluvut yllättivät konsensuksen jälleen yläsuuntaan. Kokonaisinflaatio nousi toukokuun 3,4 prosentista 3,6 prosenttiin v/v, kun ruoan hinta lähti taas nousuun. Pohjainflaatiossakin nähtiin hyppy 3,7 prosenttiin, kun polttoaineiden hinta laski huomattavasti viime vuoden kesäkuuta hitaammin. Hintojen nousupaineiden kiristyminen tuo maan heikon taloustilanteen kanssa painivan Englannin keskuspankin hankalaan paikkaan, mutta markkinoilla hinnoitellaan elokuun koronlasku edelleen melko todennäköiseksi.

Eilen julkaistut jenkkien kesäkuun tuottajahinnat osuivat alle odotusten. Tuottajahinnat nousivat vain 2,3 prosenttia vuodentakaisesta (edellinen 2,7 %) ja pysyivät näin ollen edelliskuukauden tasolla. Matalista luvuista huolimatta tullien vaikutus oli huomattavissa tavaroiden hintojen nousuna. Hintojen nousua vetivät alaspäin palveluiden, erityisesti matkailun hinnat. USA:n teollisuustuotanto puolestaan näytti kesäkuussa huomattavasti odotuksia pirteämmältä. Tuotanto kasvoi 0,3 prosenttia edelliskuukaudesta samalla, kun toukokuun lukujakin korjattiin ylöspäin.

Euroopan komissio julkaisi eilen esityksensä EU:n vuosien 2028-2034 uudeksi monivuotiseksi rahoituskehykseksi (MFF). Komission esityksessä unionin budjetti oli nostettu 1200 miljardista eurosta 2000 miljardiin. Budjettiehdotukseen sisältyi muun muassa 100 miljardin rahasto Ukrainan tukemiseen, yhteisvelan ”kriisimekanismi”, uusi vero suuryrityksille sekä yli 400 miljardin euron kilpailukykyrahasto, josta suuri siivu ohjataan puolustukseen. Tästä lähtevät liikkeelle EU-jäsenmaiden ja parlamentin kaksivuotiset neuvottelut lopullisen budjetin muodostamiseksi. Paljon keskustelua ovat herättäneet jo aiemmin erityisesti yhteisvelkakysymys sekä ns. ”EU-verot”, joilla pyritään maksamaan takaisin korona-ajan elvytyspakettia. Esimerkiksi Saksa, Pohjoismaat ja Hollanti ovat puhuneet yhteisvelkaa vastaan.

Markkinoilla nähtiin eilen huomattavia heilahduksia Trumpin suunniteltua mediatietojen mukaan jälleen keskuspankki Fedin pääjohtaja Powellin erottamista. Iltaan mennessä liikehdintä ehti kuitenkin rauhoittua, kun Trump totesi, että Powellin erottaminen oli hyvin epätodennäköistä, vaikka asiasta olikin keskusteltu kongressin republikaaniedustajien kanssa. Presidentti jatkoi kuitenkin samalla viime aikoina tutuksi tullutta Powellin kritisointia siitä, ettei keskuspankki ole laskenut korkotasoa USA:n suuren velkataakan korkokulujen hillitsemiseksi. Toistuvat kommentit aihepiiriin liittyen pitävät yllä epävarmuutta, vaikka keskuspankin pääjohtajan erottaminen tai sen yrittäminen ei kovin todennäköiseltä näytäkään.

Markkinat

Erityisesti lyhyet taalakorot laskivat eilen Trumpin Powell-puheiden takia reippaasti, eikä syöksystä ehditty palautua kokonaan vielä eilisen aikana. Tänään sekä lyhyemmät että pidemmät taalakorot ovat pienessä nousussa. Myös eurokoroissa nähtiin eilen laskua markkinoiden sulatellessa edelleen tullitilannetta ja Yhdysvaltain tuottajahintajulkaisua.

Myös dollarin arvossa nähtiin eilen roima pudotus presidentin puheiden takia, mutta liike alkoi tasaantua jo iltapäivällä USA:n aikaa, kun presidentti kiisti aikovansa erottaa Powellin. Tänään eurotaala on laskenut takaisin noin kurssiin 1,162 ja USDJPY noussut reilusti yli 148 jeniin aamun kesäkuun Japanin kauppalukujen jälkeen. Tullit ovat verottaneet Japanin vientiä kevään ja kesän aikana huomattavasti. Punnan osalta ei nähty suurempaa liikehdintää odotettua korkeammista inflaatioluvuista huolimatta, kun korko-odotuksiin ei tullut merkittäviä muutoksia.

S&P 500 päätti päivän lopulta 0,3 prosenttia plussalle aamun pienen notkahduksen jälkeen, mutta Euroopan Stoxx 600 jäi 0,6 prosenttia miinukselle.

Aasiassa Hongkongin Hang Sengin viime päivien teknologiaosakkeiden vetämä nousu on tasaantunut, kun taas Manner-Kiinan CSI 300 on 0,3 prosenttia plussalla. Topix on puolestaan aamulla puolisen prosenttia plussalla heikoista ulkomaankauppaluvuista huolimatta, ja Australiassa on nähty pirteä pörssipäivä heikon työllisyysdatan nostaessa odotuksia koronleikkauksille.

Öljyn hinnassa ei ole nähty juurikaan dramatiikkaa keskiviikon ja tämän aamun aikana, ja Brent-öljyn hinta liikkuu noin 68,70 dollarissa barrelilta.

Tuoreimmat korko- ja valuuttaennusteemme suurille talouksille ja Pohjoismaille löytyvät täältä.

Keskuspankki_2025vko27.pdf
Kalenteri_2025vko29.pdf
Read article disclaimer

Aamukatsaus

Arkiaamuisin julkaistava katsaus pitää lukijan ajan tasalla viimeisimmistä markkinatapahtumista.
Päivittäinen